SCOPE
房產買賣糾紛
房(fang)地產(chan)(chan)買賣(mai)(mai)糾(jiu)紛是指圍繞(rao)房(fang)地產(chan)(chan)買賣(mai)(mai)而發生的(de)房(fang)地產(chan)(chan)權益爭執，包括(kuo)因買賣(mai)(mai)手續(xu)不(bu)齊備，一方反悔不(bu)履(lv)行合(he)同，第三(san)者申明產(chan)(chan)權要求廢除買賣(mai)(mai)契約(yue)等而產(chan)(chan)生的(de)糾(jiu)紛。
一、審(shen)查買(mai)賣雙(shuang)方當事人的主體資(zi)格(ge)是否(fou)合法
這(zhe)是(shi)(shi)正確處(chu)理房地產買(mai)賣(mai)糾紛的(de)前(qian)提條件(jian)，其內容包括：賣(mai)方是(shi)(shi)否(fou)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)出賣(mai)，買(mai)方是(shi)(shi)否(fou)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)購買(mai)。例如：出賣(mai)人(ren)(ren)(ren)是(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)該房地產的(de)權(quan)(quan)利人(ren)(ren)(ren)，出賣(mai)的(de)房地產是(shi)(shi)個(ge)人(ren)(ren)(ren)所有(you)(you)(you)還(huan)是(shi)(shi)幾人(ren)(ren)(ren)共有(you)(you)(you)或(huo)共同共有(you)(you)(you)，其他(ta)共有(you)(you)(you)人(ren)(ren)(ren)是(shi)(shi)否(fou)同意出賣(mai)。如果出賣(mai)人(ren)(ren)(ren)不(bu)是(shi)(shi)該房地產的(de)權(quan)(quan)利人(ren)(ren)(ren)，就要查(cha)(cha)(cha)明出賣(mai)人(ren)(ren)(ren)對所賣(mai)房地產是(shi)(shi)否(fou)有(you)(you)(you)法定(ding)的(de)或(huo)委托的(de)處(chu)分權(quan)(quan)。如果經(jing)過審(shen)查(cha)(cha)(cha)，這(zhe)些問題的(de)答案(an)都是(shi)(shi)肯(ken)定(ding)的(de)，則可(ke)以認為賣(mai)方當事人(ren)(ren)(ren)主體(ti)資(zi)格合(he)法。對于房地產的(de)購買(mai)人(ren)(ren)(ren)，則要審(shen)查(cha)(cha)(cha)他(ta)們是(shi)(shi)否(fou)有(you)(you)(you)購買(mai)權(quan)(quan)，是(shi)(shi)否(fou)是(shi)(shi)合(he)格的(de)當事人(ren)(ren)(ren)等。
二、審(shen)查買賣雙方的意愿表示是否(fou)真實
在(zai)買賣合同中能(neng)否(fou)表示雙方(fang)當(dang)事(shi)人的(de)(de)真實意愿，是(shi)能(neng)否(fou)產生買賣糾紛的(de)(de)重(zhong)(zhong)要原因，在(zai)處理中要認真審查一方(fang)對(dui)(dui)他方(fang)是(shi)否(fou)有欺(qi)詐、隱瞞、脅迫，或乘人之危而使對(dui)(dui)方(fang)在(zai)違背(bei)自己(ji)真實意愿的(de)(de)情況(kuang)下(xia)進(jin)行房(fang)地產的(de)(de)出賣或購買行為(wei)；房(fang)地產買賣合同是(shi)否(fou)顯(xian)失(shi)公平；當(dang)事(shi)人一方(fang)對(dui)(dui)合同是(shi)否(fou)有重(zhong)(zhong)大誤解等。
三、審查房地產買賣合(he)同的形式要件是否(fou)具(ju)備
主(zhu)要(yao)包括(kuo)兩個方面(mian)的內容：一是(shi)(shi)(shi)看房(fang)地產(chan)買賣是(shi)(shi)(shi)否(fou)采取了書面(mian)合(he)同(tong)的形式，主(zhu)要(yao)條款是(shi)(shi)(shi)否(fou)齊備；二(er)是(shi)(shi)(shi)看是(shi)(shi)(shi)否(fou)按(an)照國(guo)家有(you)(you)關法律法規、地方人民(min)政府的有(you)(you)關規章的規定到房(fang)地產(chan)管(guan)理(li)(li)部門(men)進行了產(chan)權(quan)轉移登記。對城市私(si)有(you)(you)房(fang)屋的買賣應區(qu)分《城市私(si)有(you)(you)房(fang)屋管(guan)理(li)(li)條例(li)》生(sheng)效前后(hou)的具(ju)體(ti)情況，區(qu)別(bie)對待(dai)。
四、審查房(fang)地產買賣活(huo)動是否(fou)有違反法律規定(ding)的行為
如雙方(fang)當事人是(shi)否(fou)有以房(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣的(de)合法(fa)手(shou)段(duan)掩(yan)蓋非法(fa)目的(de)的(de)行為；是(shi)否(fou)維護了同等條(tiao)件下的(de)優先購買(mai)(mai)權(quan)；出賣享(xiang)受政府(fu)或單(dan)位(wei)補貼、優惠購建房(fang)屋(wu)的(de)是(shi)否(fou)已滿(man)禁賣期限；是(shi)否(fou)侵犯(fan)了原產(chan)權(quan)單(dan)位(wei)的(de)優先購買(mai)(mai)權(quan)。
經(jing)過(guo)審理(li)(li)，凡經(jing)過(guo)合(he)法(fa)手續確(que)立(li)了(le)(le)買(mai)(mai)賣(mai)關(guan)(guan)系的(de)應予維護；非法(fa)買(mai)(mai)賣(mai)他人的(de)房(fang)地產的(de)，其(qi)買(mai)(mai)賣(mai)關(guan)(guan)系無(wu)效；在國(guo)務(wu)院(yuan)《城市私(si)有房(fang)屋(wu)管理(li)(li)條(tiao)例>>頒發前(qian)的(de)私(si)房(fang)買(mai)(mai)賣(mai)只要(yao)雙方自愿、立(li)有契約、交(jiao)付了(le)(le)房(fang)款、實際管理(li)(li)了(le)(le)房(fang)屋(wu)，又沒有其(qi)他非法(fa)行為，應認定買(mai)(mai)賣(mai)關(guan)(guan)系有效，手續不完善的(de)，令其(qi)補辦手續。
在處理房(fang)地產買賣糾紛的實(shi)踐中(zhong)應(ying)特(te)別注(zhu)意：任(ren)何(he)單位和個人(ren)均不(bu)得進行私(si)下買賣，凡私(si)下買賣的，其買賣關(guan)系一(yi)律無(wu)效。
對房(fang)地產買賣糾紛，有(you)的(de)(de)(de)由行政主管部(bu)門(men)(men)處理(li)，有(you)的(de)(de)(de)由人(ren)民(min)法院審(shen)(shen)理(li)。為保證買賣糾紛的(de)(de)(de)妥善(shan)處理(li)，有(you)關當事(shi)人(ren)還(huan)應積極向處理(li)糾紛的(de)(de)(de)行政主管部(bu)門(men)(men)或(huo)審(shen)(shen)理(li)糾紛案件(jian)的(de)(de)(de)人(ren)民(min)法院提供(gong)以下(xia)證件(jian)：
(1)房(fang)地產買(mai)賣(mai)合同，買(mai)賣(mai)中(zhong)介人的(de)姓名、年齡、地址及與當事人的(de)關系，已辦理(li)了產權轉移(yi)的(de)應提供(gong)房(fang)屋(wu)所(suo)有權證和(he)土地使用權證；
(2)買(mai)賣(mai)共有(you)(you)房屋的(de)(de)應提供其他共有(you)(you)人同意的(de)(de)證(zheng)明(ming)書(shu)及包括承租人在內的(de)(de)放棄優(you)先購買(mai)權的(de)(de)憑證(zheng)；(3)買(mai)賣(mai)雙方付、收款的(de)(de)憑證(zheng)。
